dr inż. Jerzy Obolewicz
Politechnika Białostocka

Obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej art. 5.2. ustawy Prawo budowlane.

Obiekty budowlane, niezależnie od pory roku, powinny być w czasie eksploatacji poddawane przez właściciela lub zarządcę kontrolom okresowym . Kontrole budowlane można podzielić według okresu ich przeprowadzania na kontrole roczne i pięcioletnie. Wykaz kontroli okresowych przedstawiono w tab.1. Obowiązek kontroli nie obejmuje właścicieli i zarządców budynków mieszkalnych i jednorodzinnych oraz obiektów budowlanych budownictwa zagrodowego i letniskowego oraz obiektów, które nie wymagały pozwolenia na budowę.
Ważną rolę w informacji o eksploatacji obiektu budowlanego pełni książka obiektu. Jej prowadzenie jest nakazane w ustawie prawo budowlane . Mając na uwadze wagę książki, ustanowiono jej jednolity wzorcowy zakres zawartości . W książce obiektu budowlanego jego zarządca (właściciel) jest m.in. zobowiązany do:
- prowadzenia w jednolity sposób archiwizacji i uaktualniania dokumentacji obiektu, wskazując, jakie to mają być dokumenty,
- wprowadzania do nich procedur systematycznych przeglądów i pomiarów, których stosowanie zapewnia bezpieczeństwo użytkowników i środowiska oraz umożliwia racjonalną gospodarkę konserwacyjną, remontową i modernizacyjną.

Właściwy organ nadzoru budowlanego w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego (lub jego części) mogącego spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska – nakazuje przeprowadzenie kontroli, może też żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części. Właściciel, zarządca lub użytkownik obiektu budowlanego, na którym spoczywają obowiązki w zakresie napraw, określone w przepisach, są obowiązani w czasie lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, usunąć stwierdzone uszkodzenia oraz uzupełnić braki, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym lub zatrucie gazem. Przeprowadzenie kontroli powinno być potwierdzone protokołem, zaś osoba dokonująca kontroli jest obowiązana niezwłocznie przesłać kopię tego protokołu do właściwego organu nadzoru budowlanego. Należy pamiętać, że jeżeli usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości nie jest możliwe w czasie lub bezpośrednio po dokonanej kontroli, należy je usunąć w terminie wskazanym w protokole.

Charakterystyka kontroli budowlanych
Kontrole budowlane różnią się między sobą zakresem rzeczowym. W trakcie wykonywania kontroli okresowej (rocznej, 5-letniej) może zaistnieć sytuacja, w której z uwagi na zły stan techniczny elementów konstrukcyjnych (fundamenty, ściany konstrukcyjne, stropy, schody, konstrukcja dachu) zachodzi potrzeba wykonania opinii technicznej, orzeczenia technicznego lub ekspertyzy konstrukcyjnej. W takim przypadku kopię protokołu należy przekazać do właściwego organu nadzoru budowlanego pierwszego stopnia. Organ ten może nakazać w drodze decyzji usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. W roku, w którym przeprowadzana jest kontrola pięcioletnia, nie przeprowadza się kontroli rocznej, gdyż jej zakres jest uwzględniany w kontroli pięcioletniej.
Systematyczne i wnikliwe kontrole roczne i pięcioletnie mają uświadamiać właścicielom (zarządcom) występowanie zagrożeń oraz mobilizować do ich usunięcia, a tym samym przedłużać bezpieczny okres użytkowania obiektu.

Kontrola roczna
Zakres kontroli rocznej obejmuje elementy budynku i budowli oraz instalacje narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu. Celem kontroli jest stwierdzenie, czy elementy budynku mogą powodować zagrożenia dla bezpieczeństwa użytkowania, bezpieczeństwa konstrukcji, bezpieczeństwa pożarowego i bezpieczeństwa środowiska.
Kontrolą należy objąć stan techniczny  następujących elementów obiektu:

więcej w numerze 1/2010